「心理的瑕疵」とは、前入居者の自殺や他殺、しばらく放置された孤独死のような、次に住む方に心理的抵抗を感じさせる不動産の欠陥のことです。
心理的瑕疵がある不動産を売却する場合には、相場よりも価格が下がるうえ、買主への告知義務も課せられる点に注意が必要です。
今回は、不動産の心理的瑕疵が売却価格におよぼす影響と、告知義務の存在について解説します。
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不動産売却時の「心理的瑕疵」とは
不動産の「心理的瑕疵」とは、その物件に住むうえでの心理的抵抗感を生む欠陥のことです。
心理的瑕疵がある物件とは、いわゆる事故物件であり、売却する場合は買主への告知義務が課せられます。
一般的に、心理的瑕疵がある物件は、その他が同条件の通常物件よりも市場価値が低いです。
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心理的瑕疵がある不動産の売却価格はどれだけ下がる？
心理的瑕疵がある不動産の売却価格は、一般的な相場から2～5割程度低下します。
心理的瑕疵が生まれた理由を踏まえて、買主が居住に対して不安を感じるかどうかが重要な判断ポイントです。
孤独死や自然死、不慮の事故による死などの事件性がない理由であれば、値下げ幅は2割程度で収まるでしょう。
孤独死・自然死・事故死があった後に遺体が放置されることなく、すぐに適切な対処がなされた場合は、そもそも事故物件とみなされません。
反対に、物件内で凄惨な殺人事件が起きたなどの事件性がある理由では、買主の不安が大きくなるため5割程度まで値下がりしてしまいます。
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心理的瑕疵がある不動産を売却する場合の告知義務
心理的瑕疵がある不動産を売却する場合は、買主に対して、心理的瑕疵がある事実とその理由を事前に説明しなければなりません。
なお、先述のとおり孤独死・自然死・事故死の後すぐに適切な対処がなされた場合は、心理的瑕疵を定義する「不自然な死」に該当しないため告知義務の対象外です。
この告知義務は宅地建物取引業法によって定められており、違反すると買主から損害賠償請求をされてしまいます。
いつまで告知が必要なのかは専門家同士でも判断が分かれていますが、賃貸物件は3年程度、売買物件は無制限に告知を続けるのが一般的です。
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まとめ
心理的瑕疵がある不動産とは、買主が住むうえで心理的抵抗を感じる欠陥がある物件、いわゆる事故物件のことです。
売却したい不動産に心理的瑕疵があると、その理由によって売却価格が2～5割程度下がります。
買主への告知義務も発生し、違反すると損害賠償請求をされてしまうため、買主との認識共有を徹底しましょう。
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