不動産を売却して利益が発生したときには、譲渡所得税と呼ばれる税金を納める必要があります。
譲渡所得税を計算するときに用いられる費用のひとつに「減価償却費」がありますが、いったい何を指すのかがよくわからない方も多いでしょう。
そこで今回は減価償却費とは何か、どのように計算するのか、注意点は何かについて解説します。
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不動産売却時の「減価償却費」とは何か？
「減価償却費」とは、時間の経過にともなって下がった建物の価値を費用として表したものです。
不動産売却時における減価償却の狙いは、経費を正しく申告することにあります。
不動産を売却したときに発生する利益は、売却金額から購入代金などの諸経費を差し引くと求められます。
しかし不動産は経年劣化によって資産価値が年々下がっていくため、購入時の代金をそのまま計上できません。
そこで正しい譲渡所得税を算出するためにも、不動産の減価償却費を求める必要があるのです。
不動産売却時における減価償却費は、譲渡所得税との関係が深い費用といえます。
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不動産売却時の減価償却費の計算方法
不動産売却時に減価償却費を計算する必要があるのは建物のみです。
たとえばマンションを売却するときには建物の購入代金を耐用年数で均等に割り、毎年同じ金額を償却する「定額法」を用いて計算します。
具体的な計算式は「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は建物の耐用年数によって決まり、たとえば鉄筋コンクリート造のマンションなら「0.015」です。
上記の計算式により算出した減価償却費を購入価格から差し引くと、譲渡所得税の計算に算入できる取得費を求められます。
最終的に売却価格から譲渡費用と取得費を引いた金額がマイナスになれば譲渡所得税は発生しないので、確定申告の必要はありません。
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不動産売却時の減価償却費の注意点
減価償却費を求めるには不動産購入時の金額が必要となってきますが、相続で取得したなどのケースでは取得費用がわからないことがあります。
そのようなときには不動産の売却金額の5％を概算取得費として算入できますが、実際の購入金額よりも少なくなるケースでは損をしかねない点に注意が必要です。
また不動産を売却して譲渡損失が生じたときには、損益通算や繰越控除の特例を利用して節税できる可能性があります。
しかしこれらの特例を利用するには、不動産を売却した翌年に確定申告をしなければなりません。
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まとめ
減価償却費とは、不動産の購入価格から経年劣化した価値分を差し引いて計上する経費です。
減価償却費は「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」の計算式で求められます。
減価償却費を計算するとき、購入金額がわからないと売却金額の5％しか取得費に算入できない点には注意が必要です。
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