不動産を売却するときは譲渡所得が発生し、金額によっては確定申告をして税金を納める必要があります。
なかには「言葉は知っていても意味がわからない」「どうやって計算するの？」と不安に感じる方もおられるでしょう。
そこで今回は、不動産の売却を検討中の方へ、譲渡所得をどのように計算するのか、その計算方法と取得費、譲渡費用も含めて解説します。
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不動産売却における譲渡所得の計算方法
譲渡所得とは不動産を売却したときに得る所得ですが、土地や建物のほか、株式やゴルフ会員権なども対象となるのが一般的です。
譲渡所得の金額は、土地や家を売却した譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
取得費の計算方法では、実額法と概算法のうち金額の大きい方を使います。
実額法は不動産の購入代金と取得にかかった費用の合計額から建物の減価償却費を引いた金額で、対する概算法は譲渡収入金額に5％をかけた金額です。
減価償却費の計算方法はおもに定額法が使われ、「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で算出できます。
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取得費に含まれるもの
取得費には、土地・建物の購入代金のほか、建物の建築費用、購入の際の仲介手数料、建物のリフォーム費用、設備費、土地の改良費、測量費などがあります。
さらに登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金も含まれ、埋め立てや土盛りなどにかかった造成費や建物の解体費も対象です。
一方、該当しない費用は、通常の維持修繕費、住宅ローン保証料、使用開始後の住宅ローン金利、引っ越し費用、火災保険、管理費などになります。
これは、「土地や建物の取得のための費用」が対象となるため、取得後に生じた費用や取得に無関係な費用は対象外となるためです。
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譲渡費用に含まれるもの
譲渡費用は不動産の譲渡のために支払った直接的な費用を指し、取得費と同様、譲渡所得を算出する際に収入金額から差し引きます。
これに該当するのは、不動産売却のために支払った仲介手数料や売主負担の契約書の収入印紙代、登録免許税などの登記費用などです。
また、貸家を売る際に借家人に支払った立ち退き料、売却のための解体費用や測量費、広告料、不動産鑑定料なども対象となります。
なお、引っ越し費用や固定資産税、残置物撤去費用などは含まれません。
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まとめ
譲渡所得は不動産の売却時に得た所得を指し、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を引いて計算できます。
取得費には、土地や建物の購入代金や建築費用、買った際の仲介手数料、リフォーム費用、土地の改良費、登録免許税などの税金が含まれます。
譲渡費用には、売る際の仲介手数料や契約書の収入印紙代、登録免許税、解体費用、広告料などが含まれ、引っ越し費用や固定資産税などは含まれません。
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